rzy okazji dyskusji o śmieciach na łamach jednego z portali prezes SM Perspektywa pochwalił się, że w jego spółdzielni lokatorzy płacą mniej za eksploatację bieżącą niż w ŁSM, na co Zarząd ŁSM zarzucił mu wprowadzanie w błąd. Adwersarz poczuł się urażony. A jak i za co faktycznie płacimy w czynszu?
Generalnie składniki opłat dzielą się na dwie grupy. Pierwsza dotyczy eksploatacji, czyli zależna jest od kosztów zarządzania i bieżącego utrzymania zasobów spółdzielni, druga – remontowa, związana jest z zachowaniem należytego stanu technicznego budynków i wartości mieszkań.
Koszty eksploatacji występują zazwyczaj w kilku pozycjach czynszu, przy czym każda z tych pozycji rozliczana powinna być oddzielnie na każdym budynku.
1. Opłata eksploatacyjna (od m2) zawiera:
- koszty zarządzania (w tym płace i narzuty oraz materiały, energia, komunikacja, etc.),
- podatki i opłaty lokalne (w przypadku odrębnej własności lokalu są one ograniczone do opłat dotyczących mienia spółdzielni, za lokal właściciel wpłaca wprost do kasy samorządu),
- oświetlenia terenów wspólnych,
- utrzymanie zieleni i czystości na osiedlu,
- konserwacji, czyli drobnych napraw (urwana klamka, spalona żarówka, uszkodzona płytka terrakoty, zatkana kanalizacja, przeciek, etc.) oraz nakazanych prawem przeglądów stanu technicznego budynków, m.in. instalacji elektrycznej, gazowej i wentylacji.
2. Zaliczka na centralne ogrzewanie (od m2) to zazwyczaj największy składnik czynszu. Jego wysokość zależy od stanu technicznego (ocieplenia) budynków i jakości urządzeń wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania oraz zapotrzebowania mieszkańców na ciepło. Wpływ na wysokość zaliczki ma także opłata za podgrzanie wody. W fakturach za energię cieplną na każdy budynek nie rozróżnia się sposobu zużycia tej energii.
Podział zależy od administratora, a zależność podziału jest prosta: wyższe opłaty za podgrzanie wody, niższe za centralne ogrzewanie.
3. Opłata za wywóz odpadów (dotychczas głównie od osoby).
4. Opłata za sprzątanie klatek schodowych (zazwyczaj od mieszkania).
5. Opłata na konserwację domofonów(od mieszkania).
6. Opłata na działalność społeczno-kulturalną (od m2 lub osoby). Opłata obowiązuje członków spółdzielni, a z właścicielami mieszkań nie będących członkami trzeba podpisać stosowną umowę obligującą do tej opłaty.
7. Opłaty za tzw. „wodę ogólną”, „wodę techniczną”, czy „gotowość dostawy wody” naliczane na metr kwadratowy powierzchni lub od osoby wprowadzane są przez spółdzielnie (lub zarządców) w celu pokrycia rozbieżności między wskazaniami wodomierza głównego w budynku a sumą wskazań wodomierzy domowych. Różnice te w każdym budynku są inne, dlatego też w ŁSM (i tam, gdzie stworzono do tego warunki) rozlicza się je w ramach opłat za wodę i ścieki, co odpowiada zasadzie opłacania kosztów w miejscu ich powstania.
Do opłat eksploatacyjnych należy zaliczyć także rozliczane poza czynszem rachunki za wodę i ścieki.
Fundusz remontowy to pozycja czynszu, która powinna być uzależniona od obiektywnie określonego stanu technicznego budynków i wynikających z tego potrzeb remontowych . W praktyce o jego wysokości decyduje wyłącznie sposób zarządzania spółdzielnią. Wpływy i wydatki funduszu remontowego powinny być ewidencjonowane na każdym budynku.
W Łomżyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej już kilkanaście lat temu uznano za konieczne dostosowanie wszystkich budynków do standardów budowlanych, które na przestrzeni ostatnich lat uległy zasadniczym zmianom. Dla przykładu jeszcze pod koniec lat dziewięćdziesiątych normą było ocieplenie warstwą styropianu grubości 5 cm, dziś ta norma wynosi 12 cm. Dlatego też opłata na fundusz remontowy jest dość wysoka, ale przynosi konkretne efekty w postaci utrzymania od siedmiu lat tej samej opłaty eksploatacyjnej, a od kilkunastu lat kosztów centralnego ogrzewania, poprawy stanu technicznego oraz wyglądu budynków i budowli. Nakłady (roczny fundusz to ponad 7 mln zł) przynoszą rezultaty, które oznaczają mniejsze opłaty w przyszłości i uniknięcie kredytów na nieuchronne remonty.
W ŁSM obok funduszu remontowego na oddzielnym koncie zbiera się środki na wymianę (co 5 lat) wodomierzy lokalowych. Należą one do instalacji wewnętrznej lokalu i koszty wymiany (lub legalizacji) obciążają lokatorów.
W niektórych spółdzielniach niskie wpłaty na fundusz remontowy służą utrzymaniu relatywnie niewysokich opłat czynszowych.
W części spółdzielni w zawiadomieniach o wysokości czynszu podaje się wspólnie opłatę eksploatacyjną i na fundusz remontowy jako pojęcie „eksploatacja bieżąca”. W kalkulacji kosztów i ewidencji księgowej taka pozycja w spółdzielniach nie występuje. W ŁSM szczegółowe rozliczenie opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego dostarczane jest wszystkim członkom spółdzielni co roku w postaci sprawozdania z działalności spółdzielni.
Porównywanie opłat między zasobami mieszkaniowymi (także spółdzielniami) jest z racji różnych uwarunkowań dość trudne, warto jednak zwrócić uwagę na to, że jedna część naszych opłat jest „konsumowana” na bieżąco, a inna „zwraca się” ograniczaniem wzrostu opłat eksploatacyjnych.
Prezes Zarządu Łomżyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
Jerzy Brodziuk
Komentarze