Łomża. Nowe centrum miasta

Partnerstwo Publiczno - Prywatne, uwłaszczenie kupców, nowe centrum miasta. Z Beniaminem Doboszem, zastępcą prezydenta Łomży, rozmawia Jolanta Święszkowska.

Czym jest formuła Partnerstwa Publiczno – Prywatnego?

Beniamin Dobosz: PPP jest nową instytucją, uwzględniającą wieloletnie doświadczenia samorządu w zakresie finansowania inwestycji, która znajduje oczywiście swoje oparcie w przepisach prawa, czyli w ustawie o PPP oraz w ustawie o koncesjach. To instrument pozwalający samorządowi terytorialnemu prowadzić inwestycje w sytuacji, gdy istnieją ograniczenia budżetowe. W takich uwarunkowaniach poszukujemy partnera biznesowego, który pomoże w realizacji projektów. Tymi partnerami są przedsiębiorstwa prywatne, które dysponują kapitałem, wiedzą, posiadają określone kompetencje komercyjne i potrafią realizować konkretną gamę projektów. Inwestorzy prywatni kierują się podstawowym celem tego sektora, czyli chęcią osiągnięcia zysku. To podejście do tematu można pogodzić z podejściem samorządu, jako sektora oczekującego z kolei korzyści publicznych. W przypadku Centrum Komunikacyjno – Handlowego na skrzyżowaniu ulic al. Legionów i Sikorskiego w Łomży, poszukujemy rozwiązania wspólnego, które umożliwi zaadaptowanie obecnego  dworca PKS. Chcemy uzyskać efekt polegający na pozostawieniu oraz rozwinięciu funkcji publicznych tego miejsca, chodzi o szeroko rozumianą komunikację miejską oraz pozamiejską, i jednocześnie chcemy dać partnerowi prywatnemu możliwość osiągnięcia dochodu, z reguły poprzez budowę obiektów handlowo-usługowych, które będą przynosiły stały, systematyczny zysk. Inwestor prywatny ma zatem za zadanie zrealizować inwestycję, która ma się mu zwrócić dzięki osiąganiu zysku z działań komercyjnych. Formuła jest stosunkowo prosta, samorząd posiadający atrakcyjne grunty oraz nieruchomości wnosi ten wkład do projektu, a partner prywatny finansuje projekt, realizuje go, finansuje obiekty, zarządza tymi obiektami i uzyskuje określony zysk. W przypadku naszego projektu prowadzimy rozmowy z trzema partnerami prywatnymi, są to podmioty w dwóch przypadkach specjalnie powołane do realizacji centrum oraz podmiot,  który prowadzi działalność szerszą. Działają one na polu budowy obiektów komercyjnych, handlowych ale prowadzą także działalność deweloperską. Innymi słowy, posiadają odpowiednie doświadczenia, by tego typu duże obiekty wybudować oraz je komercjalizować, czyli w sposób optymalny wykorzystać powstałą powierzchnię. Głównym atutem takich obiektów, mam na myśli handlowe, jest atrakcyjna lokalizacja, która zachęca do prowadzenia tam działalności gospodarczej. Samorząd interesuje natomiast funkcja publiczna inwestycji, w naszym przypadku chodzi o zachowanie i modernizację dworca komunikacji autobusowej, dworca który ma być funkcjonalny i na miarę XXI wieku. Dworzec to jednak nie tylko budynek, w którym przebywają pasażerowie, ale także otoczenie i układ komunikacyjny, stoiska, bezpieczeństwo poruszania się po tym obszarze. Chodzi o kompleksowy projekt zagospodarowania terenu, chcemy by obok dworca można było wytypować miejsca dla komunikacji  autobusowej miejskiej, tak  aby końcówki linii, pętle, czy przystanki pozwalały na stworzenie tak zwanego zintegrowanego systemu  komunikacji. Mówiąc w uproszczeniu chodzi o to by pasażerowie z komunikacji miejskiej mogli się przesiąść do systemu pozamiejskiego oferowanego przez wszystkich przewoźników, nie tylko PKS w Łomży. Trzeci element inwestycji, który obecnie nie może być właściwie zdyskontowany, to stworzenie możliwości przyszłościowego  zintegrowania tej sieci z komunikacją kolejowa, gdyż nie zapominajmy o tym, że obok pozostanie peron komunikacji kolejowej, który obecnie jest nieużywany. Mamy na uwadze, że w ramach nowego RPO będzie modernizowana linia kolejowa Łomża – Śniadowo, Łomża – Łapy, a liczymy także że i Śniadowo – Ostrołęka. Zatem w perspektywie najbliższych lat może się okazać, że przesłanki ekonomiczne oraz uwarunkowania techniczne pozwolą na zapewnienie komunikacji pasażerskiej kolejowej do Łomży. Oczywiście myśląc o komunikacji pasażerskiej pamiętamy czasy kiedy funkcjonowała ona w wydaniu siermiężnym, obecnie natomiast musimy koncentrować się na jej nowoczesnych formach. Decydować o tych kwestiach będą jednak potrzeby i  warunki ekonomiczne funkcjonowania tego typu komunikacji, mówię o tym także ze względu na fakt, że w ramach infrastruktury dworcowej, która powstanie, chcemy zarezerwować niewielką przestrzeń na moduł w przyszłości przeznaczony dla pasażerów komunikacji kolejowej.  Innymi słowy dworzec byłby miejscem komunikacji miejskiej oraz pozamiejskiej. Nasze podstawowe założenie, które przedstawiliśmy partnerom biznesowym, polega na zaoferowaniu wkładu własnego w postaci atrakcyjnego terenu do inwestycji (o wielomilionowej wartości), w zamian oczekujemy inwestycji lub budynków, które zostaną sfinansowane i wykonane przez sektor prywatny, chcemy także otrzymać przestrzeń publiczną i biurową. Uczestniczymy w dyskusji jak ta przestrzeń powinna wyglądać, stało się to przedmiotem naszego namysłu. To ile metrów tej przestrzeni uzyskamy będzie decydowało o wyłonieniu najkorzystniejszej oferty.

Czy miasto może już przedstawić inwestorom konkretne decyzje i założenia, które pozwolą im na przygotowanie takiej oferty?

Sfinalizowaliśmy dwa postępowania (techniczne), które polegały na przekazaniu podmiotom prywatnym niezbędnych informacji, o które się do nas zwracały. Negocjujemy jako samorząd warunki inwestycji, za pośrednictwem wszystkich osób posiadających wiedzę branżową, poczynając od miejskich wydziałów inwestycji, architektury, po jednostki gospodarki komunalnej itp. Ten liczny zespół reprezentuje stronę miejską, kompetentne osoby przekazywały informacje wymagane przez  partnera prywatnego. Partnerzy prywatni doskonale znają uwarunkowania, gdyż wyjaśniliśmy sobie kwestie obsługi komunikacyjnej, ile powinniśmy otrzymać miejsc parkingowych, jakie powinny być rozwiązania w zakresie komunikacji miejskiej (np. liczba przystanków). Mając to na uwadze, nasi partnerzy prywatni przedstawili nam pierwsze koncepcje urbanistyczne zagospodarowania tego terenu. Przypominam, że teren dworca nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym nie zostały tam wyznaczone funkcje np. handlu wielkopowierzchniowego. Zatem obiekty zaproponowane przez prywatnych partnerów są dostosowane do realiów, czyli do braku planu, a więc powierzchnia sprzedaży jest poniżej dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Co nie zmienia faktu, że obiekty mogą, i takie jest założenie, dysponować powierzchnią usługową oraz biurową, gdyż wspomniane ograniczenie dotyczy tylko powierzchni sprzedaży. W toku rundy technicznej partnerzy przedstawili nam koncepcje zagospodarowania terenu, dyskutowaliśmy o układach urbanistycznych, wskazywaliśmy na pewne ograniczenia związane z wjazdem autobusów, włączaniem się do ruchu w różnych kierunkach. Rozwiewaliśmy też wątpliwości w tym zakresie.

Jaki będzie termin wyłonienia partnera biznesowego do inwestycji?

Współpracujemy przez cały okres negocjacji z Instytutem  Partnerstwa Publiczno – Prywatnego z Warszawy, który w ramach oficjalnej umowy z miastem jest odpowiedzialny między innymi za przygotowanie umowy partnerskiej między podmiotami, prywatnym i samorządowym. Jej projekt obecnie do nas trafił i jest w fazie konsultacji, musimy jeszcze pewne kwestie z instytutem wyjaśnić, co trochę potrwa. Podpisana umowa będzie elementem specyfikacji przetargowej, w związku z tym obecnie wynegocjowane w toku rundy finansowej zapisy, będą miały charakter ostateczny. Oczywiście, partnerzy prywatni także wniosą własne uwagi  do kształtu umowy. Mając na uwadze wieloletnią perspektywę wykorzystania terenu przy obecnym dworcu, musimy do tej sprawy podejść z niezwykłą starannością, gdyż ma ona zabezpieczać interesy stron i obowiązywać je długoterminowo. Umowa jest wieloaspektowa ale też pionierska, gdyż realizujemy projekt, który, miejmy nadzieję, doprowadzimy do szczęśliwego finału jako pierwsi w województwie podlaskim. Liczymy, że runda finansowa zakończy się w kwietniu lub na początku maja, tak, byśmy mogli ogłosić do połowy roku 2014 przetarg, czyli zaprosić partnerów prywatnych do składania ostatecznych ofert. Na początku trzeciego kwartału obecnego roku chcemy podpisać ostateczną umowę i rozpocząć etap przygotowania planu finansowania inwestycji. Partner biznesowy z uwagi na kilkudziesięciomilionowe koszty realizacji inwestycji będzie aranżował finansowanie zewnętrzne obiektu, jak jest przyjęte w praktyce PPP.

Samorząd podjął działania zmierzające w kierunku uwłaszczenia  kupców z pawilonów przy dworcu (al. Legionów i Dworcowa) oraz wyłączył ten teren z PPP. Czy nie zaburzy to procesu negocjacji  z partnerami biznesowymi, na przykład doprowadzi do sytuacji, że projekt zagospodarowania kluczowego obszaru będzie niespójny, bo rozwijający się w dwóch sprzecznych względem siebie kierunkach?

Uchwałą Rady Miejskiej teren, którym obecnie dysponują kupcy został wyłączony z negocjacji dotyczących PPP. Nasz zespół przekazał to stanowisko partnerom prywatnym, oni je zaakceptowali, a ich urbaniści i architekci też mają tę wiedzę.

Ale czy pawilony, gdy już nastąpi obiecane uwłaszczenia, zostaną włączone w spójną bryłę architektoniczną?

Budzi to szereg wątpliwości. Te dwie sfery, pawilony i PPP, należy traktować jako dwa oddzielne procesy, o czym mówiłem niedawno na spotkaniu z przedstawicielami kupców. Uznaliśmy, że takie podejście będzie bardziej efektywne, gdyż kupcy i partner biznesowy nie będą związani wzajemnymi ustaleniami. Ścieżka postępowania będzie niezależna dla każdej strony, dzięki czemu samorząd uzyska przyspieszenie procesu uwłaszczenia. Wszystko teraz w rękach kupców. Jednym z warunków jaki im przedstawiliśmy jest potrzeba, dostrzegana także przez nich, zmodernizowania pawilonów - tak by były dostosowane do współczesnych wymogów handlowych.

Kupcy mają przedstawić koncepcję zagospodarowania tego obszaru?

Koncepcja będzie elementem naszego porozumienia w zakresie uwłaszczenia, czyli muszą nam przedstawić plan działania, abyśmy mogli go przeanalizować oraz doradzić. Zależy nam, by kupcy osiągnęli efekt, na jakim im zależy, niektórzy z nich mówią o nadbudowie, kolejnym piętrze obiektu, o innym układzie handlu, czyli odwróceniu pawilonów frontem do alei Legionów, co może dać im pożądaną przewagę konkurencyjną. Oczywiście, przyjmiemy w tym względzie stanowisko kupców, ale musi powstać koncepcja zagospodarowania tego terenu, byśmy mogli oczami projektanta i miejskiego architekta wkomponować nowy obiekt handlowy w układ urbanistyczny, który w tym miejscu dopiero się kształtuje. Pamiętajmy, że porozumienie w ramach PPP oraz uwłaszczenie kupców i modernizacja pawilonów, to element szerszej koncepcji miejskiej, którą nazywamy nowym centrum miasta. Takie jest założenie. W tym miejscu będą przecież  usytuowane obiekty przyciągające mieszkańców: centrum komunikacyjno – handlowe, jako miejsce przepływu podróżujących i oferujące też nowe usługi handlowe, wybudowane już przez nas nowoczesne targowisko, zlokalizowany nieopodal park przemysłowy, nowa zabudowa pierzei ulicy Sikorskiego.  Planujemy też zakup od kolei położonego nieopodal, czterohektarowego terenu. Poprzez koncepcje urbanistyczne, które już teraz chcemy przygotowywać (np. w ramach współpracy z Politechniką Białostocką) mamy zamiar osiągnąć kompleksowy cel. Realizujemy mnóstwo inwestycji, nasz budżet jest temu podporządkwoany. W związku tym odsunęliśmy na dalszy plan wykup terenu od PKP, bo są to znaczące koszty.

Powróćmy do tematu pawilonów.

Uwłaszczenie kupców deklarowane przez prezydenta Mieczysława Czerniawskiego niewątpliwie dojdzie do skutku, jest ku temu wola oraz determinacja. Oczekujemy tylko jednoznacznej i zdecydowanej postawy ze strony kupców, która powinna polegać na ich konsolidacji.

Powinni założyć stowarzyszenie?

Tak. W ten sposób unikniemy indywidualnych, przeciągających się rozmów z kupcami, chcemy by stroną dialogu była reprezentacja kupców. Bo zdajemy sobie sprawę, że nie wszyscy kupcy mogą zadeklarować chęć zmian, niektórzy mogą chcieć pozostać przy tym, co jest obecnie.  Niewątpliwie uwłaszczenie przyniesie wartość dodaną, czyli zmieni estetykę i układ urbanistyczny tego miejsca oraz zwiększy konkurencyjność handlową pawilonów. Zgoda na uwłaszczenie, modernizacja jest niezbędna i wszystko to bez związku z PPP – tak wygląda sprawa.

Pawilony są zlokalizowane nie tylko na terenach miejskich ale także należących do samorządu województwa. Potrzebne jest zatem uregulowanie stanu prawnego z marszałkiem województwa podlaskiego.

Wszystko jest w toku, a teren o którym pani wspomina to symboliczny pasek wzdłuż al. Legionów. Nie ma w tym żadnego problemu, proces dobiega końca. Podzieliliśmy  już geodezyjnie i wydzieliliśmy pawilony z działki miejskiej.

Jak przebiega współpraca z partnerami biznesowymi w ramach PPP, czy można liczyć na porozumienie strony biznesowej i samorządowej?

Inwestorzy postrzegają ofertę miasta, a zwłaszcza lokalizację, jako bardzo atrakcyjną. Miejsce obecnego dworca jest kluczowe jeśli chodzi o perspektywę rozwoju miasta. Współpraca przebiega dobrze, oczywiście my musimy gwarantować poufność przekazywanych od prywatnych partnerów informacji. Z przekazów medialnych przedstawiciele sektora biznesowego dowiadują się kto jest dla nich konkurencją, z kim walczą o lepsze postrzeganie oferty. Na obecnym etapie oceniamy ich propozycje, by wybrać z nich te elementy, które z naszej perspektywy są najważniejsze. Decydująca faza to etap finansowy, gdyż wtedy będziemy decydować o sposobie pozyskania środków potrzebnych do realizacji projektu oraz o tym w jakim zakresie będziemy ponosić ryzyko finansowe inwestycji. Chodzi o to w jakim zakresie, zdaniem prywatnych partnerów, miasto powinno uczestniczyć w ryzyku związanym z inwestycją. Przykładem może być przejęcie częściowej odpowiedzialności za powodzenie projektu poprzez ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredytowanie długoterminowe projektu. Czy do tego dojdzie? Jeszcze jest za wcześnie na takie deklaracje. Pamiętajmy, że projekty realizowane w ramach PPP, w większości przy współudziale samorządów terytorialnych, opierają się na dość prostych mechanizmach finansowania, na ogół jest to pozyskiwanie środków zewnętrznych przez przedstawicieli biznesu, np. poprzez kredyty, które muszą być zabezpieczone. Istnieje też możliwość finansowania z kapitału własnego przedsiębiorstwa,  czy też przez tworzenie projektów wspólnych i zawiązywaniu spółek prawa handlowego, wtedy ryzyko finansowe samorządu polega na tym, że jest on aktywnym uczestnikiem spółki i obejmuje akcje, udziały. Oznacza to wydatkowanie określonych środków z budżetu. Odrzuciliśmy jednak tę metodę, gdyż stoimy na stanowisku, że będziemy dyskutować o sposobie finansowania projektu przez partnera prywatnego. Szczegółowe dyskusje przed nami, w rundzie finansowej, więc nie chcę wybiegać w przyszłość. Niemniej pamiętajmy, że kwestie finansowe mają istotne znaczenie, zadecydują o powodzeniu całej inwestycji. Partner prywatny prowadzi analizy rynku, potencjału demograficznego miasta i okolic, bada siłę nabywczą mieszkańców, ceny najmu lokali i powierzchnię lokalową w mieście. Przygotowuje analizy, które determinują jego posunięcia. Liczę, że ci partnerzy, którzy przeszli z nami tak długą, kilkumiesięczną drogę, wytrwają i nasze negocjacje finansowe zakończą się pozytywnie, czyli otrzymamy trzy oferty, z których wyłonimy najkorzystniejszą.

Dlaczego cały ten proces odbywać się musi w atmosferze takiej tajemniczości?

Ma to służyć ochronie handlowej. Oczywiście partnerzy mogą prowadzić badania rynku, sondować sytuację, a nawet prowadzić negocjacje z kupcami z pawilonów.

Do połowy roku ma być ogłoszony przetarg w ramach PPP, a kiedy nastąpi uwłaszczenie kupców z pawilonów?

Najważniejsze są decyzje tak zwane polityczne, czyli podjęte przez prezydenta Czerniawskiego i konsensus osiągnięty z radnymi w tej sprawie. Kupcy mogą się czuć oczywiście bezpieczni. Stan niepewności, z jakim w ostatnich latach się borykali ze względu na najem lokali bez gwarancji przeniesienia własności – zostanie przezwyciężony. Czy uwłaszczenie nastąpi w pierwszym półroczu, czy później, jest drugorzędną sprawą. Najważniejsze jest wyłonienie reprezentacji kupców oraz architekta, który przedstawi koncepcję zagospodarowania terenu, tak byśmy mogli przygotować konkretne rozwiązania, gdyż w akcie notarialnym użytkowania wieczystego zamierzamy zastrzec pewne warunki związane z zagospodarowaniem terenu.

Jaki jest obecny status kupców jeśli chodzi o użytkowanie pawilonów?

Umowy najmu były systematycznie przedłużane. Obecna obowiązuje do października 2014 roku, ale nie ma najmniejszego problemu, by przedłużyć ją na kolejny okres. Nie podpisaliśmy umowy długoterminowej, gdyż nie ma takiej potrzeby. Najistotniejsze z perspektywy kupców jest, by na podstawie przedłożonych koncepcji,  prezydent uzyskał zgodę radnych na zbycie gruntów w użytkowanie wieczyste. To będzie umożliwiało przeniesienie własności. Cena nabycia nie będzie wysoka, wręcz relatywnie niska – w zależności od wyceny, wartość pierwszej opłaty będzie wynosiła 25 procent pierwszej opłaty użytkowania wieczystego, a zgodnie z moimi szacunkami będą to kwoty między dwa  a dwa i pół tysiąca złotych. To nie jest koszt będący barierą finansową.

Czy istnieje ryzyko, że przetarg związany z PPP oraz sprawa uwłaszczenia kupców zostaną zrealizowane z opóźnieniem?

Ryzyko sytuacji nadzwyczajnych istnieje i należy się z tym liczyć. W każdym zamierzeniu istnieje niepewność, gdyż decyzje podejmowane są przez ludzi.

Dziękuję za rozmowę.