Porady prawne Mecenasa Remigiusza Fabiańskiego

Marek z Łomży:

W 2010 roku kupiłem działkę budowlaną na terenie miasta. W następnym roku rozpocząłem na tej działce budowę domu jednorodzinnego. Niestety w styczniu otrzymałem informację od nieznanego mi mężczyzny, że osoba, która sprzedała mi działkę była zadłużona u tego mężczyzny, o czym wcześniej nie wiedziałem, bo nie znałem sprzedawcy działki, i on odbierze mi tę działkę za długi poprzedniego właściciela. Gdy chciałem skontaktować się z osobą, która mi działkę sprzedała, okazało się, że wyjechała za granicę, nie pozostawiając adresu. Czy mogę stracić działkę?

Panie Marku, teoretycznie istnieje możliwość „utraty” działki, ale tylko teoretycznie.

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z możliwością zastosowania instytucji prawa cywilnego, a mianowicie „skargi pauliańskiej”, która wynika z treści art. 527 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego - gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

Powyższy przepis oznacza, iż ów nieznany mężczyzna musiałby wytoczyć Panu powództwo o uznanie czynności sprzedaży działki za bezskuteczną, ale tylko w stosunku do niego. W procesie tym musiałby udowodnić, że sprzedaż działki następowała w wyniku „ucieczki” sprzedającego z majątkiem przed wierzycielami i Pan o tym wiedział lub mógł z łatwością się dowiedzieć.

Skoro, jak pisze Pan, sprzedający działkę był osobą Panu nieznaną, nie sądzę aby, ewentualne powództwo, ze skargi pauliańskiej zostało przez sąd uwzględnione.

Pamiętać należy, że instytucja skargi pauliańskiej ma na celu ochronę wierzyciela na wypadek niewypłacalności dłużnika. Istnieją sytuacje, kiedy sytuacja nabywcy np. nieruchomości, staje się bardzo trudna. Kiedy nabywcą takiej nieruchomości od dłużnika jest osoba będąca w bliskim z nim stosunku np. dzieci, to istnieje domniemanie prawne, że osoba taka wiedziała, że sprzedający działa z pokrzywdzeniem wierzycieli. Podobnie jest gdy korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych lub gdy korzyść majątkowa uzyskana została bezpłatnie np. w drodze darowizny. Pamiętać należy, że „ucieczka” z majątkiem przed wierzycielami może okazać się często nieskuteczna, a z drugiej strony nabycie majątku od dłużnika, po okazyjnej cenie, może okazać się stratą finansową i początkiem kłopotów związanych z procesami sądowymi.